写字楼租赁

过去三年，商务区的行业集聚性和差异化日趋明显，体现在租户结构数据上：大部分商务区最大行业租赁面积占比和彼此之间的租户结构离差都有显著提升。连通性改善促进租户在区域间的流动也是租户得以在特定区域集聚的一大原因。在地铁网络的外延覆盖下，地处城市传统边缘地带的商务园区为写字楼市场提供广阔的腹地，有利于整体市场的纵深发展。
 

连通性改善也为不同类型租户按其价值趋向选址创造空间。将各行业租户按其选址优先考虑因素可划分为成本、资源和品质导向型三类。对于成本导向型租户，商务区整体租金高企及非核心商务区租金差缩窄推动该类租户需求进一步向更多新兴商务区以及商务园区外溢。
 

资源导向型租户则倾向坚守或进一步集聚核心区域。以其中的典型金融行业为例，过去三年在各核心商务区租赁面积占比都有不同程度的提高，而该行业的去中心化格局则尚未形成。这与金融市场监管加强下与监管机构沟通的重要性、科技创新发展创造风险投资机会以及企业投融资市场规模的发展等导向集聚的资源因素紧密相关。
 

对于品质导向型租户，北京一直是供不应求的市场，因此其需求具有明显的“供给驱动”属性。过去三年，在核心商务区新增供应持续稀缺的情况下，望京、奥体等甲级新增供应量充裕的非核心商务区为品质导向型租户提供更多选择。展望未来，中央商务区和丽泽两大区域高品质写字楼的入市将带动该类租户的租赁需求，为其寻得性价比最优的选址方案提供便利。

灵活办公方兴未艾
 

办公科技的革新、就业人口结构的转变所带动的工作场所需求转变，租户对节约固定租赁成本的关注等因素促使大中型企业将灵活办公纳入其核心部门的企业房地产策略中。加上资本的助推，灵活办公的代表联合办公业态在北京的存量面积规模过去三年增长了8倍。
 

然而，受可租面积稀缺及租金价格高企制约，灵活办公在北京甲级写字楼的租赁面积占比显著低于上海，过去三年不得不把拓展目标瞄准低品质写字楼、购物中心等物业。展望未来，甲级写字楼供应放量将为灵活办公的品质升级创造机遇。而灵活办公的下半场将由行业集中化后形成的头部运营商，以及推出自有灵活办公品牌的写字楼业主共同塑造。