写字楼租赁

甲级写字楼租赁市场得益于金融企业在一季度实现历史平均水平的去化量;头部互联网企业扩张戛然而止导致市场去化不如预期
 

3月31日下午，高力国际发布2022年一季度华北区商业地产报告。报告显示，截止到2022年一季度末，北京甲级写字楼租赁市场净吸纳量约为10.2万平方米，基本已回归到2019年的水平。
 

在供应方面，一季度仅有位于燕莎市场的一个新项目入市，带来6.5万平方米的新增供应量。在空置率方面，整体市场小幅去化，空置率环比微降0.1个百分点至14.9%;在租金方面，延续底部震荡的走势，环比微涨0.4%至342元每月每平方米，继去年三季度后再次实现环比正增长，租金企稳回升的趋势正在加强。
 

“在今年写字楼市场中，CBD和丽泽商圈租赁交易表现值得期待。”高力国际中国区董事、办公楼研究负责人陆明向《证券日报》记者表示，CBD已经连续两个季度租金涨幅超过1%，上一次出现连续两个季度上涨还要追溯到2017年。此外，因为14号线的贯通，丽泽商圈的性价比竞争力进一步提升，市场表现较好。

互联网科技行业租赁成交放缓
 

从子市场表现来看，“一季度CBD商圈内近40栋甲级写字楼中，有近一半的楼宇出现不同程度的租金上涨，仅有3栋楼宇出现小幅下调，子市场平均租金环比上涨1.5%至361元每月每平方米。”高力国际华北区战略客户服务部高级董事李娟向《证券日报》等媒体表示，此外，由于极具竞争力的租金性价比，丽泽商圈在今年仍将成为最炙手可热的子市场之一。
 

不过，一季度，北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场，这些变化主要集中在行业需求侧。从市场数据来看，一季度产业园市场基本处于稳定状态，整体空置率维持在14.6%，租金稳定在130元每月每平方米。
 

根据高力国际上述报告显示，从一季度全市场的写字楼租赁成交来看，金融行业占比达到37%，而互联网科技行业的占比大幅下降至22%左右，相比以往季度超过50%的成交占比，互联网行业在一季度的扩张速度明显大幅放缓。
 

在高力国际看来，一方面，互联网企业的内部调整速度非常快，近期的业务、人员和组织架构等调整将带来办公租赁面积的变化;另一方面，去年头部大厂成交租赁面积近百万平方米，今年本身就存在办公空间整合需求。
 

“互联网行业的政策环境已经发生变化，转向以反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张为原则的具有针对性的合规性监管。“高力国际华北区董事总经理严区海向《证券日报》记者表示，这也意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作的技术创新发展的新阶段，但以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。

写字楼市场迈入“去化周期”
 

从2021年二季度开始，北京整体写字楼市场需求报复性反弹不再持续，净吸纳量逐步回归常态，市场环境也在最近几个月发生了新变化。
 

根据高力国际上述报告显示，2018年到2021年，北京写字楼市场年均新增供应量接近80万平方米，今年的供应量将大幅减少。市场供需比在2020年触及高点后已经大幅回落，未来也将维持在较低水平。
 

值得关注的是，2022年第一季度，北京一季度商业地产大宗交易成交金额达30亿元，成交面积约15万平方米，均为投资型交易，可见投资市场正在回暖。从疫情发生以来的核心城市商业地产市场表现，投资人愈发青睐北京商业地产市场，尤其是写字楼大宗交易市场，预计接下来交易会逐步企稳。
 

总体而言，2022年一季度，在市场去化方面，北京写字楼市场变化主要表现为两个特征，一是头部互联网企业扩张的戛然而止导致市场去化不如预期;二是甲级写字楼市场得益于金融企业在一季度实现历史平均水平的去化量。

高力国际华北区副董事总经理陈难表示，从目前市场表现来看，北京写字楼租赁市场已经进入去化周期，预计将持续3到4年，后续走势取决于需求端的强度，大环境或将更有利于业主，留给企业租户进行抄底的时间窗口期将越来越短。
 

本文转自：证券日报