写字楼租赁

疫情下的广州写字楼市场：独栋写字楼一枝独秀!

1)整体供求：广州写字楼供求均跌至近5年第二低位

2020上半年受疫情影响，写字楼供应量跌至近5年来的第二低位，为461套14.2万㎡，供应量环比、同比分别下跌28%、44%。

市场成交腰斩，成交量环比、同比分别下跌54%、49%，为821套17.5万㎡，同样是近5年来的第二低位。

2)月度走势：2月供求触底，6月成交重回5万㎡

今年1月广州写字楼市场仍有5.18万㎡的不俗交易，主要贡献来自黄埔、南沙以及番禺区的若干大宗交易。2月新冠疫情爆发，写字楼市场供求触底。

3月起黄埔区个别项目开始批量确权网签，贡献较大比例的成交量。另外，番禺、花都、南沙区的小独栋物业也有不俗的成交，助力6月市场成交量重回5万㎡水平。

3)区域供应：南沙区独占6成供应

2020上半年全市仅南沙、番禺、增城、天河4个区域录得写字楼新增供应。

其中，南沙区独占6成供应，区域仅两个“中交”项目有写字楼新增供应。大型邮轮母港综合体——中交国际邮轮广场全新入市7.29万㎡的甲级写字楼。

其次，番禺区金山谷创意产业园入市11栋5层高的小独栋写字楼共计2.67万㎡。增城区荔城板块地标碧桂园中心亮相，25-35层共计2.03万㎡的甲级写字楼入市。

4)成交特点：交易高度集中，黄埔区贡献比超5成

2020上半年广州92%的写字楼交易集中在外围区。

其中，黄埔区成交量贡献比超5成。该区除热点项目保利鱼珠港收获若干大宗交易外，位于开发区板块的金博商务中心一期被某国企整体认购，上半年陆续批量确权网签4.83万㎡，单盘成交量占全市的28%。

番禺、花都、南沙则以去年在售的若干主力项目交易为主。其中，番禺区因金山谷创意产业园收获若干大宗交易，表现突出，占全市成交量的24%。

中心区除金融城板块成交一定量的写字楼尾货外，仅白云、海珠区有微量交易。增城区录得102%的环比涨幅，主要是因为新塘板块地标凯达尔枢纽国际广场有少量写字楼交易贡献。

5)成交特点：小独栋写字楼成交活跃，售出15栋

2020上半年广州小独栋写字楼成交活跃，共售出15栋。其中，番禺区金山谷创意产业园成交最活跃，连销10栋，每栋约1100-2500㎡，最大体量的为31栋，面积约5600㎡，其小独栋买家包括国企、实业企业等。

黄埔区保利鱼珠港今年1季度成交G2、G3栋小独栋，每栋约1100-1140㎡，按市场价预估，每栋约3.85-4亿元，其中一栋为某游戏公司购置自用。

花都区中轴线地标保利国际金融中心成交3栋小独栋，每栋约1800-5700㎡，对外公开售价为3.3万元/㎡，每栋交易价在 6000万元以上。

今年广州小独栋写字楼热销，主要有三方面的原因：

1、自去年下半年开始，广州小独栋写字楼集中推出市场，成为写字楼市场推售的主力产品之一。

2、据广州中原研究发展部监测，由于大宗交易周期较长，以上小独栋写字楼有一部分属于去年洽谈的交易单。另外，受年初疫情影响，年后也存在个别意向客户因资金周转问题而挞定的案例，不过这类客户在上述交易单中的占比不大。

3、受疫情全球蔓延以及国际环境动荡影响，今年经济形势不明朗，部分企业富余资金偏好购置物业作为固定资产保值的意愿增加。

6)后市预测：新货补给缓慢，市场焦点仍为上半年热点项目

受疫情影响，今年广州市房地产开发投资额累计同比增速出现负增长，截止5月，累计同比增速降至11.3%。

此外，因近几年定向出让的商业地块较多，且开发商自持物业比例高，广州写字楼市场供应呈现年递减的趋势。从2019年开始，广州写字楼市场半年度供需比均小于1，呈供小于求的趋势。

基于上述两点，广州中原研究发展部预期下半年广州写字楼市场新货补给缓慢，市场主推仍以上半年热点项目为主。另外，下半年计划新推货的项目，开发商大多优先选择整栋、整层销售模式，目前已有部分项目启动渠道营销。

文章来源:广州中原研究发展部