写字楼租赁

疫情过后，联合办公或成写字楼未来三年重要伙伴

时值2020年，一场突如其来的疫情使得整个社会都仿佛被按下了“暂停键”，各大企业的停工及延迟复工，各地写字楼、商场、联合办公门庭冷落，对于联合办公这类人群较为密集的场所来说更是艰难。

近期出现了一些租客因无法承担甲级写字楼的租金压力而转向联合办公。在疫情之后，随着疫情期间，人们工作方式的改变，及整个市场的变化，成本更低、租赁方式更为灵活的联合办公似乎开始优势凸显。

1、受疫情限制而短期过度

受疫情影响，很多实地看房、租赁协议签订、办公室装修等行为，在短期内受到较大限制。在这同时，一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业却不得不面临续租问题。

“我们的咨询量其实在这段时间里是有上升的。”某联合办公品牌负责人表示，“这一方面可能是因为春节后原本就是旺季，另外一方面是有部分企业希望可以在我们这里做过度。”

据了解，联合办公的一个主要优势是可以给租户提供灵活的短期租约，联合办公的租户通常只需按照每周或每月支付会员费，无需像传统写字楼那样，被动辄三年的租约所束缚，如选择租借联合办公空间，只需在合适的时间内，对所需使用的办公桌数量作出承诺即可，甚至几乎没有订金方面的要求。

对于部分租约到期或者即将搬迁的企业来说，受疫情影响，灵活的短期租赁方式，随时都可搬电脑入驻的联合办公就成为了他们选择。

2、受成本压力转向联合办公

对于很多企业来说，联合办公不仅仅在租赁方式上有一定的灵活优势，在一定程度上也为企业节约不少成本。它避免了传统租赁中产生的费用，如准备费用、软装费用、租金、管理费用、水电费、清洁费用等，与此同时，绝大多数的办公用品，包括办公用具、电话、网络，以及办公室服务都已经包含在了会员费中，综合来看，若以10名员工两年租约所需租金做对比，约可节约30%的成本。

仅以占比最高的装修成本为例，据2019年相关数据研究统计，前卫式现代风格的开放式楼面，若无封闭式办公室，提供多种家具类型，以适应日常不同的工作场景，需约686美元/平方米;在前卫式基础上，提供约10%的独立办公室，传统工位约占70%的空间，再加上部分会议室等，需约804美元/平方米，而以独立的办公空间为主，其余为标准工位，公用办公桌和协作区域空间有限的装修标准则需约938美元/平方米。

一线城市中，上海办公室的装修成本最高，其次是北京，随后是广州和成都，随着有关制造业选址和运输成本的不断上升，未来的装修成本也将继续增长。

如今，很多企业复工推迟，生产停摆，资金压力巨大，搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本，进一步降低整体业务运营成本，这也使得原本打算扩租的部分企业转投联合办公。

3、受市场不确定性影响而选择联合办公

由于眼下整个市场及经济环境不确定性的增加，短期内很多企业都开始采取更加谨慎的租赁策略。

与传统办公室相比，联合办公空间通常允许更灵活的租期及空间配比。在当前市场市场环境下，很多企业难以预测未来的业务增长，凭借期限较短的租赁合同，以及可迅速调整的工作空间，联合办公空间可以快速适应租户空间需求的变化，比如公司的业务人数突然增长或减少。

这就使得部分企业开始选择让一部分团队在联合办公空间办公，当整个团队发展稳定并有可预见的未来增长趋势后，再转向传统办公写字楼等空间办公。

此次疫情受冲击最严重的是中小企业，他们是各大城市写字楼租户的主力，其中大部分刚起步的中小企业也是联合办公的主力。

中小企业占城市中企业数的比重非常大。上海中小企业数已超过100万家，占全市总企业数的99.5%;广州90%以上的市场主体、80%以上新增就业均由中小民营企业贡献;作为改革开放的前沿阵地，深圳更是如此，截止2019年底，深圳中小企业达196.7万家，占企业总数的99.6%。

这一部分受影响最严重的群体，其延期复工、房租支付问题也成为决定企业生死存亡的关键，租赁关系“唇亡齿寒”，租户受到的冲击或将传导至业主方。

对此，某总部位于上海，沪京两地共有上万个工位的联合办公空间CEO就表示，疫情期间，租用其空间企业中有70-80%已经开始在线上远程复工，但是目前到现场办公的仅不到5%。

“联合办公行业面对的是在这次新冠肺炎疫情中受到巨大冲击的中小企业。”优客工场董事长毛大庆也在近期表示，优客工场的部分入驻公司会因疫情影响难以为继，因此优客工场会损失部分客户。

据了解，联合办公行业每年有两个新租高峰期，分别是春节后两个月和第三季度，全年有70-80%的新租成交都在这两个旺季完成，受疫情影响，今年春季的新租成交已经受到一定的影响。

当部分企业受疫情冲击难以为继而影响联合办公市场的同时，也有部分企业由于成本压力转向了联合办公市场。

联合办公或成写字楼未来三年重要伙伴

对于传统写字楼办公市场来说，此次疫情的影响其实并不大，这主要是由于大部分企业签订的都是较长期的租赁合同，短期的疫情及租金减免对传统写字楼办公市场影响有限。对于办公市场来说，未来三年最大的影响主要还是供应过剩的问题。

对于联合办公企业来说，目前其实是一个很好的扩张时机，2003年SARS曾对北京写字楼市场带来重创，租金在一年内下降40%，这次疫情波及范围之广、影响程度之深远超SARS。

为了能在联合办公空间中配备大面积的公共区域以及会议室，联合办公运营商需要那些有一定空间规模的物业，同时还需要始终保持低运营成本和避免租金上涨，若在此次疫情之后，传统写字楼租赁市场出现了与2003年SARS期间一样的租金下滑，那对于联合办公企业来说未尝不是一个很好的扩张机会。从目前来看，上海写字楼市场已经成为各大联合办公运营品牌的兵家必争之地。

对于传统写字楼来说，与联合办公品牌合作，将自持写字楼的一层或者数层交由联合办公运营商来经营管理其实也有一定的优势。如联合办公可以吸纳大体量的空置面积、提升办公租户的整体形象、为自身培养“潜在租户”等。

总体来看，此次疫情过后，联合办公空间或将由于部分企业对于自身的发展及资金层面的考虑而出现短暂的回暖，未来是否能够保留这部分企业客户还需看联合办公空间自身的经营能力;长期来看，由于整个办公市场供应过剩，市场竞争压力仍然巨大，无论是写字楼还是联合办公品牌都需要拿出自己的竞争实力，才能在供大于求的市场上占据一席之地。