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2020重庆商业地产市场研读报告
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2020重庆商业地产市场市场研读报告
 

[提要]办公楼市场,疫情导致全年供应延期、需求回落,但以在线教育为代表的科技互联网逆势而上,成为重庆办公楼需求的“压舱石”。零售物业市场,零售行业洗牌,各市场主体调整策略,紧跟消费市场变化,市场韧性依旧。仓储物流市场,年度供应创新高,高性价比仓储物业入市带动仓储升级需求增长。
 

回顾2020年,疫情带给各行各业的影响注定深远,而商业地产市场主体也更加注重提质增效、重塑核心竞争力,让“经营”二字发挥价值。办公楼市场,疫情导致全年供应延期、需求回落,但以在线教育为代表的科技互联网逆势而上,成为重庆办公楼需求的“压舱石”。零售物业市场,零售行业洗牌,各市场主体调整策略,紧跟消费市场变化,市场韧性依旧。仓储物流市场,年度供应创新高,高性价比仓储物业入市带动仓储升级需求增长。
 

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示:“2020年是极不平凡的一年,面对复杂的国内外环境,中国GDP总量首次突破100万亿元,同比增长2.3%,成为全球唯一经济正增长的经济体。在‘双循环’经济模式下,内需消费成为拉动经济增长的核心驱动力。在成渝地区双城经济圈、中新互联互通等数项国家战略引导下,重庆展现出的经济活力及城市魅力不断提升,为办公楼、零售商业及工业物流多个行业可持续发展奠定基础。从GDP和社零总额各项数据表明,重庆经济在消费、投资等领域正同步复苏。”
2020重庆商业地产市场市场研读报告

办公楼市场
 

2020市场研读
 

一、全年新增供应不及预期,甲级办公楼需求按季回升、由负转正。
 

2020年,重庆甲级办公楼新增供应三个项目,共计交付18.0万平方米,其分别为位于解放碑CBD的重庆来福士A座与C座,以及江北嘴CBD的中国邮政储蓄银行大楼。全年新增供应不及预期,与2019年末预测相比,交付延期率高达41%。在疫情影响下,部分开发商因工程进度拖延、市场需求不及预期、资本压力导致租售策略调整等不同因素延迟入市时间。
 

需求方面,重庆甲级办公楼全年录得净吸纳量16.7万平方米,仅为去年同期的56.9%,回落至近七年来新低。分阶段看,由于新年伊始爆发的疫情导致经济活动突然停滞,办公新租受到较大抑制,叠加退租因素,一季度甲级办公楼净吸纳量十年间首次录得负值。随后伴随经济逐渐企稳回暖,办公需求按季回升趋势明显,二三季度分别录得1.5万平方米、2.3万平方米,四季度更获得大幅回升,净吸纳量倍增至13.5万平方米,预示后市良好发展。
 

二、新经济发展筑基办公增量需求,总部经济持续加码。
 

● 年内,科技互联网行业成交跃居首位,新增占比达27.5%,其中在线教育企业成为市场核心需求来源。猿辅导、作业帮等在线教育头部企业密集融资,加速在全国头部城市扩张,多家企业入渝抢滩甲级办公楼市场。交通及配套便利性、办公延时成本、单一业权以及大面积空间成为其选址物业的重要考量因素。随着行业竞争白热化,未来新玩家入场可能性较小,预计2021年新增办公需求将来自现有品牌继续扩张。
 

● 重庆进出口贸易及工业利润在2020年前三季度双双实现两位数增长,增速维持全国前列。作为内陆国际金融中心,重庆无疑是头部企业内陆区域总部的首选城市。年内,国家金融科技认证中心、中银金租总部、小米消费金融以及上海保交所西部中心等纷纷落户重庆甲级办公楼,推高金融行业新增占比至17.9%。此外,工商银行总部大楼、邮政银行总部大楼以及浙商银行总部大楼在年内陆续交付,进一步巩固了金融业在重庆办公楼中的支柱地位。
 

●疫情带动服务业办公需求增长,专业服务需求活跃,消费服务需求平稳。疫情后由于企业纠纷及诉讼事件频发,律所、会计师事务所以及专业咨询机构业务量突增,带动专业服务业办公需求增长,贡献11.4%的新增占比。而聚焦个人业务的教育、留学、美容保健等公司在下半年的成交趋于稳定,新增占比5.6%。
 

供需作用之下,重庆年末甲级办公楼空置率同比下降1.1个百分点至26.3%,低于全国多数二线城市,创十年新低。市场情绪逐步回暖,全年租金同比下降3.2个百分点,跌幅收窄,至年末报84.7元/平方米/月。

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