写字楼租赁

北京写字楼租赁市场正在逐渐回暖
 

由于复工复产的有序推进，北京写字楼租赁市场整个供给端的复苏步伐明显快于需求端，再加上北京二季度出现疫情反复，整体租赁需求相对缓慢，一定程度上延缓了北京写字楼出租市场的经济复苏，虽然目前写字楼出租市场仍处于产业结构调整期，但是经济恢复的局势在下半年仍然会加速进程。

就二季度的北京甲级写字楼租赁市场表现来看，全市甲级写字楼净吸纳量回暖，相较于一季度的惨淡的成交行情，本季度净吸纳量约30000平方米。一季度被疫情压制的需求，在二季度开始出现逐步回暖的迹象。但是，目前为止写字楼租赁市场中，业主方在剔除了自用和预租的情况下，写字楼的净吸纳量依然为-14000平方米左右，北京写字楼出租市场的恢复水平并没有之前期待的那么强。
 

随着需求开始逐步释放，北京写字楼出租整体市场空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6%，与上个季度空置率基本持平。本季度CBD的新增供应只有三星大厦一个项目，因此CBD的空置率被小幅推高，上涨1.6个百分点达到17.2%。丽泽区域在本季度成为成交最火热的市场，优质的楼宇质量加上超高的性价比使得丽泽区域的空置水平大幅环比下降16.2个百分点至70.5%。由此也可以看出，整体市场的租户依然非常关注租金等成本因素的影响，租户承租能力还没有真正恢复。

在租金方面，本季度租金依然延续了高位盘整的态势，整体市场租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元每月每平米。从子市场的情况来看，燕莎区域的租金降幅依然比较大，环比下降5%，同比下降18%。价格长期坚挺的金融街和中关村延续了一季度小幅下调的走势，分别环比下降1.4%和1.5%，但这两个子市场依然是北京表现最好的市场，特别是受益于来自金融和高科技行业的需求支撑。


 

北京写字楼出租市场需求想要在今明两年出现可持续性的回暖，需要建立在宏观经济增长符合预期，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础条件上。虽然我们可以基本确认市场逐步走出疫情阴霾的大趋势，但2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右。同时，高供应的问题依然存在，下半年北京写字楼租赁市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量，明年还有近80万平方米的新增供应入市。在高供应且需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021年达到本轮高供应时期的最高点，达到20.7%。在高空置率的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。