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写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据(2)
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租金涨跌幅较大的商圈
 

2019年三季度,在写字楼租金环比上涨的商圈中,北京燕莎、北京亚运村等10个商圈租金环比涨幅较大,其中北京燕莎商圈写字楼租金涨幅最大,环比上涨2.53%至8.1元/平米·天;其次为北京亚运村商圈,环比上涨2.11%至7.6元/平米·天;成都金融城、北京上地等8个商圈写字楼租金环比涨幅在1.4%-2.0%之间。具体来看,受市场一系列不确定因素影响,中小企业承压能力减弱,部分对成本控制要求较高的企业选择迁址租金较低的新兴商务区,使得部分非核心商圈写字楼租金有所上涨;而对于核心商圈,项目品质对租金的影响凸显,高品质项目租金保持稳定或有所上涨。
 

在写字楼租金环比下跌的商圈中,上海南京西路商圈跌幅最大,环比下跌3.25%至7.4元/平米·天;其次为青岛海尔路商圈,环比下跌2.96%至2.5元/平米·天;深圳车公庙、青岛崂山区政府等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在2.2%-2.8%之间。具体来看,受工业增加值同比增幅收窄影响,部分工业企业密集的商圈写字楼租金有所下跌;而受消费增速放缓和对外贸易下滑影响,部分商贸类企业聚集的商圈租金亦有所下跌。

写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据

租金运行趋势研判
 

写字楼租金指数显示,2019年三季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌,平均租金为5.0元/平米·天,环比下跌0.28%。从市场表现看,目前中国经济下行压力仍存,企业扩张能力减弱,本季度写字楼需求有所下降,租金亦有所下跌。具体来看,信息技术、金融等产业增长较快,带动相关产业密集的商圈写字楼租金上涨;而工业、制造业、商贸流通业、房地产业等产业增长较慢,以该类产业为主的商圈写字楼租金有所下跌。
 

供应方面,从新开工来看,2019年1-8月,15个重点城市办公楼新开工面积为1909.31万平方米,同比增长21.24%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降6.95%;二线城市同比增长40.53%。从土地供应来看,2019年1-9月,15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3323.94万平方米,同比下降14.18%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降34.47%;二线城市同比下降10.37%。短期来看,全国15个重点城市办公楼新开工面积有所增加,但长期来看商办用地供应不足。尤其一线城市,商办用地成交面积降幅较二线城市更大,预计未来写字楼供应将有所减少,业主方议价能力将有所提高;而二线城市短期内或将有大量项目入市,从而引发运营商之间的竞争。
 

需求方面,2019年二季度,我国第二产业实现增加值9.76万亿元,同比增长5.6%,增幅较一季度收窄0.5个百分点。其中工业、制造业、建筑业增加值同比增幅较一季度均有所收窄。第三产业实现增加值12.54万亿元,同比增长7.0%,增幅与一季度相同。其中房地产业增长较为缓慢;信息传输、软件和信息技术服务业,金融业,交通运输、仓储和邮政业,租赁和商务服务业则保持较快增长。整体来看,写字楼市场需求有所下降。其中,第二产业相关企业对写字楼需求有所放缓;第三产业中,金融业、TMT产业、专业服务业相关企业对写字楼需求保持稳定;而商贸流通、房地产相关企业对写字楼需求则有所下滑。

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